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2009年 04月 29日

5月天井


米国の主要指標が下げ止まりを見せて4月中旬まで上げ基調になっていた輸出株が、決算開示がなされてからは急落。

「期待で買い、現実で売る」なんて相場の格言を地で行く状況だ。リートも連れ安になっている。今期(2010年3月期)の見込みが市場の期待を下回っていることが急落の要因らしい。

ところで今期の決算見込みはどんなスタンスで作っているんだろうか。悲観シナリオなのか、ある程度将来の回復を織り込んでいるのか。それでもって、開示されたものの扱いは大きく変わる気がする。

が一方で、時々刻々と経済情勢状況が変わっている現状においてはそれが強気か弱気かも判断つけられないのが現状だと思う。見通しは暫定的とした鉄鋼各社は正直だと思うし非難されるものではないと思う。結局しばらくは日々の変化に一喜一憂せざるを得ない状況が続くんじゃないだろうか。


さて、リートの話。
最近は週に2回くらいのペースでリート批判の記事が新聞に載っている気がするが、4/29日経新聞朝刊にリートについてのコラムが載ってます。内容は、鑑定評価の不透明さについて。

リートが物件を取得する際には、取得価格の妥当か検証できるよう、国家資格を持つ不動産鑑定士が評価書を出す。そこには採用キャップレート(※)が記載されるんだが、コラムの筆者は同一用途同一地域の物件でもリートごとに採用キャップレートが大きく異なっていることを問題視した上で、キャップレートの適正さを検証できるよう鑑定評価書全文を開示せよと唱える。

半分的を得ているけど半分は大ハズレな感じだ。
東京フレンドパークでダーツは的にあたったけどタワシだったような。

鑑定評価書を全部開示すれば、適正なキャップレートは分かるんだろうか。仕事上たらふく鑑定評価書を見ているが、真に適正なキャップレートは分からないと思う。

同じような物件でもキャップレートが異なる理由の1つは、物件に個別性があることによる。同じエリアに属する同じ用途、同じ規模の物件AとBを比べても、例えばBが古い建物だったり土壌汚染の可能性がある場合、Bの方がリスクが高いためキャップレートは上がる。こうした物件の個別性がちゃんと評価されているかを検証する意味では、鑑定評価書の全開示に一定の効果はある。

が、キャップレートを決める上では正直この辺はあまり影響が強くない。将来の経済の経済見通し、ファンダメンタル予測などのマクロ的影響の方がよほど強い。そしてこの「見通し」ってのは市場参加者のコンセンサスで出来上がるもんなのだ。その物件の中身を根掘り葉掘り調べて分かるもんじゃない。

1,2年前3%の利回りで買われた物件が、今は5%で取引される。それは将来の見通しが急変し、不動産マーケットの参加者の意識が変化したことによる。では当時3%で買った人が悪者だったかというと、一概にそうとは言えない。3%が妥当だというコンセンサスが、当時にはあったのだから。

鑑定評価書のキャップレートは、その価格時点の市場コンセンサスを映したにすぎない。
そう考えると、リートを買う人は自らの責任でそのコンセンサスを検証し、その投資法人の物件購入の妥当性を自ら判断しなければならないことになる。一般の人に不動産投資の門戸を広げるリートの存在意義に照らすと酷な結論だ。投資にリスクがつき物であることは当然であるにしても・・・。

より安全性の高い、デット部分へ投資できるリート商品なんかが今後は求められるんだろうか。この辺についてはまた改めて考えてみよう。

※キャップレート:その物件の運用により得られる利回り。ハイリスクならばハイリターンを求めるためキャップレート値は上がり、リスクが低ければローリターンでも満足するため値は下がる。
「 物件価格 = 物件から上がる利益 ÷ キャップレート 」
従ってキャップレートが下がれば物件価格は上がるわけで、物件取得価格の妥当性とこの値の関係が極めて大きい。
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by kshrtkt | 2009-04-29 20:31 |
2009年 04月 25日

雨ー

結局、上野散策までにカメラは戻らずじまい。のみならず、戻ってくるのはGW後という絶望的な伝言を修理屋からもらう。

GWもパスかよ!もう梅雨じゃん。
うーんこうなったら開き直るしかない。機材が雨にやられそうだが雨の風景写真に精を出すか。
ともかくいつ帰ってくるか分からんと何とも方針が決められんね。


さて話はかわって。
最近オリンパスのカメラ戦略が気になっている。

オリンパスカメラの最大の特徴は、アートフィルター機能ってのがついていることだ。通常フルオートで写真を撮ると、捉えどころのない記録写真にしかならない。ところがこのアートフィルター機能を使うと、カメラが自動で写真に味付け、それも最近流行りの調子の味付けをしてくれるのだ。
具体的にはこんなかんじ。
<参考URL:http://olympus-imaging.jp/product/dslr/e30/feature/index.html>

1.ポップアート
蜷川実花風?彩度とコントラストの高いベタっとした絵。

2.ファンタジックフォーカス
絞りを開けてソフトフィルターかませた感じ。ソフトフィルター高いもんね。カメラ側でソフトにしてくれるのうらやましい。マイブルーベリーナイツ。

3.ラフモノクローム
永瀬正敏風?粗い銀塩フィルムにコントラスト高いレンズで焼き付けた感じ。

4.デイドリーム
最近のガールズフォトの本流はこれだろ。淡い色調とやや甘の解像度。懐かしく可愛い空気感。

トイフォト
周辺減光と低コントラスト。どちらもカメラの進化史上忌むべきものとされてきたもののようだ。良いカメラとはコントラストが高く、周辺まで均一な明るさで写るもんだとされてきた。が、最近はこれらに対する反動か、周辺減光やコントラストの低さをひとつの味としてみなす傾向にあるようだ。
最近カメラ始めた自分としても、周辺減光なんかは悪いもんじゃないかなって思う。



こんな感じか。どれも雑誌とかでよく見る味付けだ。
オリンパスのHPを見ると「写真をアートに」ってフレーズがそこかしこに載っていて、アートフィルター機能はその目玉機能なんだと思う。
写真の味付けは、フィルムの選び方やレンズにつけるフィルター、露出の設定なんかを駆使して作るもんなんだが、それをカメラ本体が自動でやってくれるのは手軽で羨ましい。オリンパカメラも欲しくなっちまう。


が一方で、この機能に頼りすぎると、表面的な表現にばかり目が行って本来写真が持っている気持ちを伝える力がなおざりになっちゃう気もするんだよね。ぱっと見かっこよかったり可愛かったりすればそれでいいのかって言えばそうではないと思う。

でもやっぱりこういう「センスある」写真を人が撮っているとなんか負けたくない気が起きるので、自分も今持てる技術を駆使してそれっぽいのを撮ってみた。

f0209000_128493.jpg

α200 × minolta35-70mmF4
デイドリーム風。絞りを開いて解像度を甘めに、カラーバランスをグリーンによせてノスタルジックに。コントラストを上げ目にして、クレーンをおもちゃっぽく浮かび上がらせ可愛い雰囲気に。

f0209000_1371293.jpg

α200 ×Tamron17-50mmF2.8
ラフモノクローム風。あえてISO感度を全力3200まで上げて画像を粗く。コントラスト高くして陰影を強く。
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by kshrtkt | 2009-04-25 13:03 |
2009年 04月 24日

寝っころがりたくなる天井

f0209000_2249997.jpg
α200 × Tamron17-50mmF2.8
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by kshrtkt | 2009-04-24 22:48 |
2009年 04月 23日

桜雲

f0209000_014547.jpg
α200 × cosina70-210mmF4.5-5.6
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by kshrtkt | 2009-04-23 23:30 |
2009年 04月 23日

投資法人債格下げ

今日は投資法人債の格付けニュース多かったなー。
格下げ食らったとこはどこもLTV高いとこだったが、格付けにもLTVの高低が加味されたか。

投資法人債償還後の財務方針をどうとるか、気になるところ。償還分を借り入れで賄うのか、新たに投資法人債を募るのか、投資法人債の利率はどうなるか。
ゆうちょ銀と政策投資銀行によるリート支援ニュースがあったが、シニアローンだけでなくメザニンに位置する投資法人債償還に対しても支援をするんだろうか。

保有資産の時価資産額からすると、最近のリート投資口価格は割安に見える。(賃料先安傾向や空室率上昇傾向を堅めに見込んでも。)それでも投資口価格が低空飛行なのは、やはり資金繰りなど財務分野のリスクが高いと評価されているからなんだろうか。
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by kshrtkt | 2009-04-23 00:00 |
2009年 04月 19日

プレオープン③

写真載らなきゃプレオープン脱しないよね、ということで新着写真載せたいとこなんだが、35mmGを調整に出したら一緒にα200本体までもっていかれてしまい、手元にカメラがない。来週の上野湯島散策までに戻ってきて欲しいが、難しいか。


新着写真ない代わりに桜写真の今期と前期のベストを載せてみる。

f0209000_12494723.jpg


2008.4.5@井の頭公園 α200×minolta 35-70mm F4
井の頭公園は散った花びらが池に浮かぶのが綺麗だね。夕陽の光で桜色の海が出来上がる。


f0209000_18444944.jpg


2009.4.4@芝増上寺 α200×cosina70-210mmF4.5-5.6
この世に生を受けることができなかった子を供養する水子地蔵。その頭上に今年も桜が降る。




久々にRAGTAG渋谷店に入った。全体的に値段下がった気がする。A.P.Cのスプリングニット(汚れなし)5,000円也。A.P.Cとか以前はモノに関係なしに10,000円くらいした気がするんだが。
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by kshrtkt | 2009-04-19 18:51 |
2009年 04月 18日

プレオープン②

今回のタイトルも「プレオープン」ってしてみたんだけど、いつ何をもって本オープンになるんだろうか。

とりあえず背景を黒にできて、このブログもまだ続きそう。
しかしブログの専門用語が多くてなかなか前に進めん。依然当ブログは継続疑義の注記がついたまま。

エントリって何?タグとカテゴリってどう使い分けんの?トラックバックの意味が本気でわからん。なぜ作って2日半のブログにエ●サイトからメッセージがつくの?開設祝いがエ●サイトのリンクって安すぎじゃないか。

そういや昨日飲んでた店の入口に、坂口憲二からの開店祝い胡蝶蘭がポツーンと置いてあった。
ああいうお祝いって本人以外の人が有名人の名を使って送りつけることってできるのかな。例えば新装開店した南青山のカフェとかに俺が堀江貴文とか小室哲哉とかの名義を使って胡蝶蘭送ったら届くんだろうか。オシャレ命の南青山のカフェでそんな人々から開店祝い送られたらイメージ悪化、それはテロに近いんじゃないだろうか。


こんだけ書けりゃオープンになるんだろうか。
あ、肝心なことに気づいた。写真貼る用ブログだって言ってんのに写真貼ってないや。
こりゃまだプレオープンだ。
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by kshrtkt | 2009-04-18 12:25 |
2009年 04月 16日

プレオープン①

ブロガーになってみた。
カメラをパチパチ撮っていると「ブログやってるんでしょ?」ってよく聞かれる。
その度やってませんよーって答えていたんだけどさ。これからは否定できなくなるわけだ。

今ブログを始めるのかっていうと・・・
俺も良く分からんけど、1つはっきりしているのは黒背景で撮った写真をのっけたかったから。
つかそれだけかもしれない。

そんな理由だから、このブログはあまり長く続かないかもしれない。
背景を黒にする方法がわからず既に心が折れかけてる。

しばらくは特にリンクするでもなく、孤島の状態でコメント増やしていこうかな。
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by kshrtkt | 2009-04-16 23:21 |